上海樓市變局：郊環外供應躍升 高價地去化壓力隱現
上海樓市結構性變局： 郊環外供應躍升 高價地去化壓力隱現
本報記者沈浪上海報道
一線城市新房銷售熱度開年仍處在回落狀態。國傢統計局公佈數據顯示，1月，北京和深圳新房價格分別連續4個月和5個月同比下降；上海的新房價格最近5個月中，也有4個月同比下降；廣州新房價格同比漲幅已收窄至3.7%。
上海在1月即重申瞭“堅持房地產市場調控不動搖、不松懈”。上海城市房地產估價有限公司數據研發部項目經理邵明浩指出，從2017年下半年開始，市場調控顯效，出於政府對預售許可證的管理以及限價等原因，中高端樓盤要麼不上市要麼推遲上市，整體的一手房均價下降不少。
這也與上海市整體樓市供應趨勢有關。統計顯示，1月以來成交多集中在崇明、奉賢等遠郊區域，項目成交均價集中在3萬元/平方米以內。據分析，上海前兩年上市的樓盤有1/3是最近2-3年拿的土地，還有1/3是更前期的土地，剩下1/3則是非招拍掛渠道獲取的土地。
郊環外供應增加
綜合第三方數據來看，春節之後，上海市場供應量將持續上升，郊環外新盤開售數量增加，這對樓市均價水平也產生影響。2017年12月，上海市新房銷售均價4.9萬元/平方米，而進入2018年，由於郊環外樓盤成交成為主力，均價持續徘徊在3萬元/平方米左右。
泰禾集團華東區域副總經理鄂宇認為，上海樓市的供應結構已經改變，即便3月份有價格稍高的萬科、融創新盤入市，全市均價也不會超過4.9萬元/平方米。
中原地產提供的數據顯示，上海2月隻有5個項目有成交紀錄，成交均價大部分集中在3萬元/平方米以內。其中泰禾位於崇明長興島的大城小院項目知名度最高，但網簽數量隻有6套X戰警多鏡頭行車記錄器專業網｜多鏡頭行車記錄器｜多鏡頭行車紀錄器比較｜多鏡頭行車紀錄器推薦｜多鏡頭行車紀錄器影片。
這是網簽受限的影響。鄂宇透露，泰禾大城小院的整體去化率達90%左右。兩次開盤中第一次開盤去化率100%，第二次約為85%。
事實上，近期上市的項目可供應貨量不算少。2月，泰禾大城小院南區可售套數422套，總建築面積4萬平方米，按照2.7萬元/平方米算，這個項目可為泰禾帶來10億元銷售收入。另外多個交環外項目可售套數總和也有812套，總建築面積7.7萬平方米。
土地市場伏筆
相比2017年12月份的市場供應，今年的外交環樓盤明顯增加瞭。按照房企開發周期與項目入市時間倒推，2016年的上海土地市場為此埋下瞭伏筆。
2016年是房企邁向全國化市場的元年，不少房企重金佈局上海，尤其是虹橋商務區。此前，虹橋商務區管委會副主任陳偉利曾對21世紀經濟報道記者指出，不少房企將進駐虹橋商務區看作是佈局長三角的一個戰略部署。
據瞭解，上海市已斥資100億建設虹橋商務區內的20個基礎設施項目和功能性項目，位於虹橋商務區西側的國傢會展中心已由商務部和上海市政府共投資150億建設完成。
各大房企紛紛入駐上海西部大虹橋板塊。比如，正榮地產2016年在上海拿瞭7塊地，主要分佈於虹橋、金山等較偏遠板塊，也希望通過規模開發台中抽化糞池實現成本與盈利的最優配置。
據21世紀經濟報道記者不完全統計，2016年以來重倉上海的房企，均有超過6個以上項目儲備。外來房企切入上海市場多以大虹橋板塊的青浦、趙巷辦公用品uabank貸款專家｜台中創業貸款｜台中房屋貸款｜台中企業貸款｜台中汽車貸款、徐涇為主。
同策咨詢研究中心一份報告顯示，按照2016年土地成交結構來看，上海普通住宅內環內隻占1%，內外環占比1%，外環外占比19%。大虹橋板塊這種外環外區域顯然是去化重點。
某房企也曾對虹橋商務區做過深入研究，認為需要一台中商標註冊個培育期，真正價值的體現可能還要5-10年，但由於短期內同質產品集中上市，開發企業銷售及現金流壓力頗大，因此虹橋商務區更適合資金實力雄厚、資金成本低廉的外資或境外開發企業。
實際上，出於資金周轉的考慮，房企這幾年杠桿運用也比較多，例如虹橋萬科中心2014年以16.51億元出售90%股權。
2016年房企在郊環外拿的高價地，終將化作2018年的可售貨值。不過，今天的上海市場已不允許房企在郊環外開出高價盤，以2月表現來看，突破去年12月的4.9萬元均價都已很難。
融創上海集團公司彼時在上海佈局的住宅產品總價段基本在1000萬以上，針對的主要是高端改善客戶。一名資深人士透露，在市場低迷時，出於財務數據的考慮，上市公司拿著貨值在手上，對於後續融資與財務報表等，會有一定優勢。因此在資金鏈尚未緊張到要斷裂的狀態下，大部分上市房企目前仍不願意降價賣房。但經過2017年的市場調控，上海房企與市場博弈的籌碼已越來越少，如何提升項目盈利能力才是重中之重。
新浪財經公眾號
24小時滾動播報最新的財經資訊和視頻，更多粉絲福利掃描二維碼關註（sinafinance）
留言列表
